Immobilien in Österreich kaufen & Baufinanzierung für Deutsche in Österreich

Eine Baufinanzierung für Deutsche in Österreich ist eigentlich nichts Besonderes. Die Alpenrepublik zählt über 200.000 deutsche Immobilienbesitzer. Die wenigsten werden ihre Wohnung oder ihr Haus bar bezahlt haben.

Allerdings stellt sich die Frage, wie Deutsche Immobilien in Österreich am besten finanzieren. Wir wollen in diesem Ratgeber aufzeigen, welche Alternativen sich anbieten und auch Stellung beziehen, welche Option wir empfehlen. Im Vorfeld wollen wir aber kurz einen Überblick geben, auf was Deutsche beim Immobilienkauf in Österreich achten müssen.

Warum Deutsche Immobilienerwerb in Österreich anstreben

Österreich zählt als beliebtestes Urlaubsland der Deutschen. Mancher Tourist wird sich in einen ganz bestimmten Flecken Erde in den Alpen verliebt haben. Immer häufiger verweilen die Blicke auf den Aushängen der Immobilienmakler. Die Idee reift heran, als Deutscher in Österreich eine Immobilie zu erwerben. Meist zunächst als Zweitwohnung gedacht, bleibt der Gedanke des dauerhaften Altersruhesitzes im Hinterkopf.
Für Grenzgänger mag die steuerliche Komponente entscheidend sein, den ständigen Aufenthaltsort nach Österreich zu verlegen.

Als Deutscher eine Ferienwohnung in Österreich kaufen und finanzieren

Beim Immobilienerwerb durch Ausländer unterscheidet der österreichische Staat zwischen der Intention einer Hauptwohnung und eines „Freizeitwohnsitzes“. Der Freizeitwohnsitz definiert die nicht dauerhafte, sondern zeitlich beschränkte Nutzung einer Immobilie. Mit der Zunahme des Immobilienkaufs durch Nicht-Österreicher wurden die Vorgaben ein wenig verschärft. Tirol, Salzburg und Vorarlberg sind bemüht, EU-Konforme Abwehrmechanismen zu entwickeln.
Das sollte Deutsche aber nicht abschrecken, sich mit der Immobilienfinanzierung in Österreich zu befassen. Wichtig ist, dass der Käufer vor dem Kauf alle notwendigen Bescheinigungen der jeweiligen Gemeinde zur Nutzung als „Freizeitwohnsitz“ vorlegen kann. Fehlen diese Unterlagen, kommt es im Grundbuch nicht zum Eigentumsübertrag.

Der Ablauf des Immobilienerwerbs in Österreich erfolgt analog zum Vorgehen in Deutschland. Den Käufer erwarten keine bösen Überraschungen oder Fallstricke. Die Erwerbsnebenkosten fallen niedriger als in Deutschland aus, Kosten für die Übersetzung der Vertragsdokumente entfallen erfreulicherweise ebenfalls. Mehr Details zu den Erwerbsvoraussetzungen finden sich in dem Ratgeber „Immobilienkauf und Baufinanzierung für Deutsche in Österreich.“
Es spricht also nichts dagegen, den Erwerb anzugehen und sich im Vorfeld mit den Finanzierungsmöglichkeiten zu beschäftigen.

Wie können Deutsche eine Immobilie in Österreich finanzieren?

Kommen wir zum Schwerpunkt dieses Ratgebers, der Immobilienfinanzierung für Deutsche in Österreich. Grundsätzlich gibt es zwei Möglichkeiten. Der Käufer spricht mit seiner Bank in Deutschland oder er wendet sich an ein österreichisches Institut.

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Die Finanzierung der österreichischen Immobilie in Deutschland

Deutsche Banken finanzieren durchaus auch Immobilien im Ausland. Die Voraussetzungen sind dabei in Bezug auf die Stellung der Sicherheiten allerdings etwas eigen. Österreich ist kein rechtsfreier Raum, die Eigentumsübertragung im Grundbuch und die Sicherheiten daraus ähneln dem deutschen Vorgehen. Dennoch genügt es den Instituten in Deutschland nicht, dass nur die ausländische Immobilie als Sicherheit herangezogen wird. Die Darlehensvergabe ist nur möglich, wenn der Käufer in Deutschland ebenfalls über eine Immobilie verfügt, die soweit entschuldet ist, dass das Darlehen für das Objekt in Österreich in den Beleihungsrahmen der deutschen Immobilie passt. Mit anderen Worten, wenn Deutsche eine Immobilie in Österreich finanzieren wollen, benötigen sie in Deutschland ebenfalls eine möglichst entschuldete Immobilie.
Und was machen deutsche Mieter? Sie machen das, was vorzugsweise auch Menschen mit einer bereits vorhandenen Immobilie in Deutschland tun sollten. Sie wenden sich an eine österreichische Bank.

So können Deutsche in Österreich eine Immobilie finanzieren

Die österreichischen Banken haben ihre Hausaufgaben gemacht und nutzen die Abwehrhaltung der deutschen Institute für ihren Vorteil. Sie finanzieren Immobilien deutscher Käufer ohne großes Aufhebens. Wer seine erste überschlägige Finanzierungsberechnung anhand der Zinsen in Deutschland gemacht hat, muss nicht größer Umdenken. Das Zinsniveau in Österreich liegt in etwa auf dem Level des deutschen. Auch in Bezug auf die Darlehensmodalitäten gibt es nur wenige Abweichungen.
Bevor wir in die Materie einsteigen, wollen wir noch auf eine Abweichung in der Terminologie hinweisen. Der Begriff Darlehen, in Deutschland üblicherweise bei Bau- oder Hausfinanzierungen verwendet, greift in Österreich in Zusammenhang mit einer Finanzierung durch eine Bausparkasse.
Das klassische deutsche Hypothekendarlehen dagegen heißt in Österreich Hypothekenkredit. Da der Hintergrund dieses Ratgebers eine Immobilienfinanzierung für Deutsche in Österreich ist, halten wir uns an die Begriffe im Nachbarland.

Die Voraussetzungen für eine Immobilienfinanzierung in Österreich

Österreichische Banken begrüßen es noch stärker als deutsche Institute, wenn der Darlehensnehmer mindestens 20 Prozent Eigenkapital zuzüglich der Erwerbsnebenkosten mitbringt. Grundsätzlich gilt, je höher der Eigenkapitalanteil, umso besser. Das bedeutet allerdings nicht, dass in Austria Vollfinanzierungen gänzlich unmöglich sind. Bei den Erwerbsnebenkosten können sich deutsche Immobilienkäufer in Österreich freuen. Diese fallen bis zu 30 Prozent günstiger aus, als in Deutschland.

Folgende Positionen zählen in Österreich zu den Nebenkosten:

  • Grunderwerbsteuer 3,5%
  • Grundbucheintragungsgebühr 1,1%
  • Immobilienmakler maximal 3,6% (inkl. USt)
  • Kaufvertragsgebühren maximal 2%

Die Finanzierungsvarianten in Österreich

Deutsche, die in Österreich eine Immobilie finanzieren, stoßen auf zwei Begriffe, die in Deutschland synonym verwendet werden, Baufinanzierung und Hausfinanzierung.

Von einer Baufinanzierung ist die Rede, wenn ein neues Objekt erstellt und finanziert werden soll. Der Begriff Hausfinanzierung greift bei einem Darlehen für den Kauf einer Bestandsimmobilie.

Zwei Finanzierungsvarianten erfreuen sich in Österreich der meisten Beliebtheit. Einerseits der Annuitätenkredit, andererseits die Bausparfinanzierung. Während in Italien beispielsweise Volltigerkredite an der Tagesordnung sind, bieten unsere Nachbarn die gleiche Vorgehensweise wie die Banken in Deutschland. Der Der Darlehensnehmer vereinbart bei einem Annuitätenkredit eine gewisse Zinsbindungsdauer. Nach deren Ablauf wird der Hypothekenkredit entweder neu verhandelt oder der Kreditnehmer hatte sich bereits im Vorfeld mittels Forwarddarlehen günstige Zinsen für die Anschlussfinanzierung gesichert.
Die Laufzeiten für Hypothekenkredite betragen je nach Anbieter zwischen 25 Jahren und 35 Jahren. Die Dauer der möglichen Zinsbindung beginnt in der Regel bei fünf Jahren.

Fixzinssatz versus flexibler Zinssatz

Stärker als in Deutschland ist jedoch die Einbindung eines Kreditanteils mit variablen Zinsen an der Tagesordnung. Diese orientieren sich üblicherweise am EURIBOR. Der Fixzins entspricht dem deutschen gebundenen Sollzins, der über die Laufzeit hinweg nicht verändert werden kann. Fallen die Zinsen nicht historisch niedrig aus, werden Fixzins und variabler Zins häufig durch zwei Hypothekenkredite kombiniert.

In Zeiten uneinheitlicher Tendenz am Zinsmarkt können deutsche Kreditnehmer in Österreich auch auf Cap-Darlehen zurückgreifen. Diese geben eine Bandbreite an Zinsen während der Laufzeit vor. Entsprechend der Zinsentwicklung kann die Bank die Zinsen während der Festschreibung nach oben oder unten korrigieren. Allerdings darf die vertraglich geregelte Ober- und Untergrenze nicht über- oder unterschritten werden.

Die Bausparfinanzierung

Kreditnehmern, denen absolute Zinssicherheit während der Darlehensdauer wichtig ist, stehen klassische Bauspardarlehen zur Verfügung. Bauspardarlehen kennen keine Zinsbindungsintervalle. Der Zinssatz ist von der ersten bis zur letzten Rate fix.
Das Bausparprinzip ist weltweit identisch. Wer noch keinen Bausparvertrag in Österreich besitzt und entsprechend lange auf die Zuteilung warten muss, kann durch die Zwischenfinanzierung sofort die Wunschimmobilie erwerben. Auch hier bestehen keine Unterschiede zur deutschen Vorgehensweise.

Ich will als Deutscher eine Immobilie in Österreich finanzieren – wie finde ich die beste Bank?

Es mag sein, dass einer der besonderen Reize, die für die Deutschen von Österreich ausgehen, eine vergleichsweise größere Gemächlichkeit ist. Zumindest empfinden die meisten Reisenden den Aufenthalt in den Alpen als Entschleunigung. Das bedeutet aber nicht, dass in Österreich Kreditanfragen noch per Brieftaube übermittelt werden.

Baufinanzierungsvergleichsportale bieten Österreichern genauso wie deutschen Kreditnehmern nach wie vor die beste Lösung, den individuell optimalen Hauskredit in Österreich zu finden. Viele Anbieter für Baufinanzierungen sind auf beiden Seiten der Grenze aktiv. Eines der großen Vergleichsportale für Baufinanzierungen ist beispielsweise optifin.at.

Das Grazer Unternehmen trat im Jahr 2016 an, da es im Bereich digitaler Baufinanzierung in Österreich noch ungehobene Potenziale sah. Inzwischen beträgt das Volumen vermittelter Baufinanzierungen über 800 Millionen Euro, sieben Standorte in Österreich flankieren den Internetauftritt.

Der letzte Punkt macht optifin.at gerade für Deutsche, die in Österreich eine Immobilie finanzieren möchten, so attraktiv. Die Plattform verbindet das Beste aus zwei Welten. Auf der einen Seite sucht der Vermittler aus den Angeboten von über 80 Partnern computerbasiert in kürzester Zeit die Finanzierung heraus, die zum jeweiligen Interessenten am besten passt. Auf der anderen Seite sind die Kunden nicht auf sich alleine gestellt. Qualifizierte Mitarbeiter begleiten persönlich die Finanzierung von der ersten Anfrage bis zur Auszahlung des Kreditbetrages.

Durch die große Auswahl an Partnern kann optifin.at auf die Anbieter zurückgreifen, die zum einen deutsche Kunden finanzieren, zum anderen aber auch die klassische 20-Prozent-Regel nicht ganz so eng auslegen.

Die notwendigen einzureichenden Unterlagen reduzieren sich auf

  • Letzte 3 Gehaltsabrechnungen oder Jahresgehaltsnachweis
  • Eigenkapitalnachweise
  • Unterlagen zur Immobilie. Dazu zählen untern anderem Exposé, Pläne, Kaufvertragsentwurf
  • Kostenaufstellung/Finanzierungsplan
  • Haushaltsrechnung
  • Lichtbildausweis
  • Schufa-Selbstauskunft

Das Angebot für Finanzierungen und der Kreditprozess als solcher stellen für Deutsche, die eine Immobilie in Österreich finanzieren wollen, folglich keine großen Hürden dar.

Kann ich eine Immobilie in Österreich in Deutschland finanzieren?

Dies ist grundsätzlich möglich. Es setzt allerdings voraus, dass bereits eine Immobilie in Deutschland vorhanden ist, die als Sicherheit eingebracht werden kann.

Kann ich als Deutscher eine Immobilie in Österreich bei einer österreichischen Bank finanzieren?

Wir empfehlen dieses Vorgehen nachdrücklich. Es erspart die doppelte Stellung von Sicherheiten und bietet die Betreuung der Finanzierung bei Bedarf auch vor Ort in Österreich.

Muss ich in Österreich nicht mit höheren Zinsen rechnen?

Nein, da das Zinsniveau in Österreich dem in Deutschland gleicht. Deutliche Unterschiede wie bei anderen europäischen Ländern bestehen nicht.

Welche Kreditvarianten gibt es in Österreich?

Der Annuitätenkredit mit Zinsfestschreibungen ist die weitverbreitete Variante der Hausfinanzierung. Zinsbindungen sind in der Regel mit einer Dauer zwischen fünf und 25 Jahren möglich. Allerdings greifen die Österreicher auch gerne auf Kreditanteile mit variablem Zins zurück.

Als Alternative bietet sich eine Bausparfinanzierung an, die, wie in Deutschland, über eine Zwischenfinanzierung die sofortige Darlehensauszahlung ermöglicht.

Kann ich mir günstige Zinsen vor Ablauf der Bindung mit einem Forwarddarlehen sichern?

Forwardkredite sind auch in Österreich bekannt und populär. Das Prozedere unterscheidet sich in keiner Weise von der deutschen Vorgehensweise.

Wie finde ich die beste Bank?

Baufinanzierungsvergleichsportale bieten eine Auswahl aus zahlreichen Partnerbanken an. Der Vorteil des Vergleichsportals liegt darin, dass der Kreditnehmer automatisch das beste Angebot erhält und nicht selbst mühsam bei den einzelnen Instituten anfragen muss.

Bin ich als Deutscher bei einer Baufinanzierung in Österreich auf mich alleine gestellt?

Nein, keineswegs. Die Vergleichsportale wie beispielsweise optifin.at betreuen auf Wunsch des Kreditnehmers den gesamten Kreditablauf von Anfang bis zum Ende.